■本报记者 孙蔚
年中已至，房地产市场迎来阶段性复盘的关键节点，也为预判下半年走势提供重要依据。2025年上半年，在政策持续发力与市场自我调节的双重作用下，楼市经历了从“以价换量”为主导到“品质提升”渐成共识的转变。随着多项利好政策落地显效，市场信心逐步修复，尽管区域分化仍在持续，但止跌回稳的态势已初步显现。展望下半年，业内人士预计，政策端将继续加码稳预期，市场端“好房子”供给增加与改善需求释放将形成共振，行业向高质量发展转型的步伐将进一步加快。
政策组合拳发力
今年上半年，中央和相关部门围绕房地产市场稳定健康发展，打出一套政策“组合拳”，涵盖去库存、扩需求、新模式探索、风险化解等多个维度。
在去库存方面，专项债收购存量闲置土地与商品房成为重要手段。今年两会期间，住建部部长倪虹表示，要拓宽收购存量商品房的用途；4月25日，中央政治局会议指出要优化存量商品房收购政策；6月13日，国常会提出要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，加速存量用地盘活。
需求端刺激也毫不松懈。5月7日，央行将5年期以上LPR下调15个基点至3.50%，5年以上首套住房公积金贷款利率同步下调至2.60%，均创历史最低水平，直接降低了购房者的置业成本，有力支持居民住房需求释放。
“好房子”建设备受瞩目。4月25日，中央政治局会议强调华生证券，加大高品质住房供给；5月1日，新版《住宅项目规范》实施；5月7日，金融监管总局指出强化对高品质住房的资金供给；6月13日，国常会进一步强调要扎实有力推进“好房子”建设，并将其纳入城市更新机制加强工作统筹。
各地也积极响应中央精神，据中指研究院监测，上半年全国超160个省市（县）出台房地产优化政策超340条，涵盖公积金政策优化、购房补助、库存减负、城市更新等多个方面。如5月初，全国超40城同步下调公积金贷款利率；衢州推行多孩家庭改善性购房补贴，最高可申请补贴20万元；厦门放宽申请保障房资格等。
市场分化加剧
在多项政策的提振下，核心城市新房市场整体保持平稳运行。“市场在分化中寻找新机，在深度调整中发展新模式。从新房、二手房、土拍等维度看，市场正经历从‘以价换量’到‘品质提升’的深度调整，各环节相互作用，共同推动行业整体止跌回稳。”58安居客研究院院长张波对记者表示。
从安居客线上数据来看，上半年，重点66城新房均价同比微降0.5%，呈现“以价换量”过渡特征。一线城市因核心地段稀缺供应、高端改善项目集中，均价微涨（0.8%）；新一线、二线城市因刚需盘占比提升，均价微降（新一线降0.5%）。
从新房线上找房热度来看，城市梯队分化显著。一线市场高品质改善需求项目的热度不断提升，但外围区域的压力依然较大。新一线城市韧性最强，5—6月热度持续提升，比如成都、杭州等凭借“好房子”供应、人才政策，成为需求外溢承接区。三四线城市走势低迷，库存压力大，需求提振难度大。
二手房市场延续“以价换量”行情。上半年，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等地二手房成交活跃，其中，深圳成交量同比增长超30%，北京、上海、广州同比增长20%左右，成都、杭州、苏州、厦门二手房同比增长均超10%。但受季节性因素影响，5月以来市场热度转弱，6月上海二手房成交在高基数影响下同比下降，北京、深圳、广州增幅收窄；成都、苏州、厦门等核心城市同比仍有增长。
值得一提的是，二手房对新房的分流效应加剧。张波对记者表示，在“即买即住、配套成熟”的优势下，上半年重点城市二手房找房人数占比达67%，较去年同期提升5个百分点，三四线城市占比超65%，反映了市场需求向二手房倾斜，二手房的优势持续释放，对新房分流效应深化，其中重点城市分流强度平均30%，三四线城市为36%，尤其在低能级城市，二手房“截流”新房客户更为显著，倒逼新房市场加速产品与政策创新。
伴随重点城市新房市场回暖，土地市场热度也有所回升。上半年，TOP100企业拿地总额同比增长33.3%。北京共成功出让22宗地块，同比增长15.79%；上海公开出让的19宗商品住宅地块中，15宗溢价成交，7宗溢价率超30%；杭州住宅用地共计成交68宗，土地出让金达1160亿元，溢价率达35.5%，接近去年全年水平。天津、武汉、福州等城市土地市场也保持较高热度，地块高溢价率成交频现。
清华大学房地产研究中心主任吴璟表示：“新房市场热度回升向上传导至土地市场，在政策持续发力的背景下，开发企业资金实力增强，更有能力参与土地竞买，助推市场信心整体回升。”
止跌回稳持续推进
作为房地产深度调整的“过渡期”，下半年市场走势如何？张波认为，更大力度推动房地产市场止跌回稳成为行业共识，政策端将从多方面持续发力，改善需求释放、品质价值回归、城市差异发展是调整中的直接体现。
中指研究院政策研究总监陈文静也表示：“6月13日国常会对市场变化及时回应，并明确政策导向，释放出积极信号。预计下半年政策将围绕稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险等全力落实已出台政策，推动市场止跌回稳。”
具体而言，张波认为，需求端，房贷利率仍有下调空间，部分城市或进一步放宽限购、限贷政策，加大对多孩家庭、新市民等群体的购房支持力度。供给端，“好房子”建设标准进一步落实，加快保障性住房建设，推动老旧小区改造与城市更新，优化土地供应结构。市场监管方面，加强房地产企业资金监管，规范市场秩序，打击恶意炒作、虚假宣传等行为，同时推进房地产税试点等长效机制建设，促进市场平稳健康发展。
陈文静认为华生证券，下半年高品质“好房子”入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，但居民收入房价预期以及市场整体优质供给仍偏弱，重点城市中二手房对新房“替代效应”仍明显，预计城市之间及项目之间分化行情将延续，“好城市+好房子”具备结构性机会，而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力。
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